מס רכישה הוא אחד המרכיבים המרכזיים בכל עסקת נדל״ן בישראל. כל אדם שרוכש דירה, מגרש או נכס אחר מחויב בתשלום מס רכישה, שנקבע לפי מדרגות מס המתעדכנות מעת לעת. הבנת אופן חישוב המס, הזכויות להקלות או פטורים, וההשפעות על תכנון כלכלי – חיונית לכל מי שעומד לפני רכישת נכס.
מהו מס רכישה
מס רכישה הוא מס חד פעמי שמוטל על רוכשי נדל״ן בישראל. מדובר במס חובה שמועבר לרשות המיסים בעת ביצוע העסקה, והוא מחושב לפי אחוז מסוים משווי הנכס. בניגוד למס שבח שמוטל על המוכר, מס רכישה חל על הקונה בלבד.
מדרגות מס רכישה
מדרגות מס רכישה מתעדכנות מדי שנה ונקבעות בהתאם לסוג הנכס ולמטרת הרכישה. לדוגמה:
- דירה יחידה – רכישת דירה ראשונה או יחידה נהנית ממדרגות מס מופחתות ולעיתים אף פטור חלקי עד סכום מסוים.
- דירה נוספת – רכישת דירה שנייה או יותר מחויבת בשיעור מס גבוה יותר, ללא המדרגות המופחתות.
- קרקעות ושטחים מסחריים – חלים עליהם שיעורי מס שונים שאינם קשורים להגדרת דירה יחידה.
פטורים והקלות במס רכישה
במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור חלקי או מלא:
- זכאים על פי חוקי נכות, עיוורון או נכי צה״ל.
- ירושה של נכס מקרוב משפחה מדרגה ראשונה.
- הקלות במס רכישה עבור זוגות צעירים או במסגרת פרויקטים של מחיר למשתכן.
חשיבות התכנון לפני רכישת נכס
לפני רכישת דירה או קרקע חשוב לבדוק היטב את מדרגות המס העדכניות ולוודא מהן ההשלכות הכלכליות על העסקה. תכנון נכון יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים. לעיתים משתלם להסדיר מכירת דירה קודמת לפני רכישת חדשה כדי ליהנות מהטבות במס רכישה על דירה יחידה.
מס רכישה בדירות להשקעה
מי שרוכש דירה שנייה לצורכי השקעה חייב לקחת בחשבון שהמס גבוה בהרבה בהשוואה לרכישת דירה יחידה. לכן יש לשקלל את עלויות המס יחד עם תשואת השכירות הפוטנציאלית כדי להבין אם ההשקעה כדאית.
קשר בין מס רכישה למס שבח
חשוב להבחין בין מס רכישה לבין מס שבח. בעוד שמס רכישה משולם על ידי הקונה, מס שבח חל על המוכר ברגע מכירת הנכס. שני המיסים נפרדים אך מהווים חלק בלתי נפרד מתהליך העסקה.
סיכום
מס רכישה הוא מרכיב קריטי בכל רכישת נכס בישראל. ההבנה של מדרגות המס, האפשרויות לקבלת הקלות והבחנה בין דירה יחידה לדירה נוספת, מאפשרת תכנון חכם והימנעות מהפתעות כלכליות. מי שעומד בפני קנייה כדאי לו להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס המתמחה במקרקעין כדי למקסם את ההטבות ולהפחית עלויות.
שאלות נפוצות בנושא מס רכישה
- איך מחשבים מס רכישה על דירה ראשונה
- מה ההבדל בין מס רכישה על דירה יחידה לדירה נוספת
- אילו פטורים קיימים במס רכישה
- האם מס רכישה חל גם על ירושת נכס
- מתי יש לשלם את מס הרכישה
טבלת מדרגות מס רכישה 2025
דירה יחידה
| שווי הנכס (ש"ח) | שיעור מס רכישה |
|---|---|
| עד 2,120,000 | פטור מלא |
| 2,120,001 – 2,525,000 | 3.5% |
| 2,525,001 – 4,967,000 | 5% |
| 4,967,001 – 16,555,000 | 8% |
| מעל 16,555,000 | 10% |
דירה נוספת (דירה שנייה ומעלה)
| שווי הנכס (ש"ח) | שיעור מס רכישה |
|---|---|
| עד 6,000,000 | 8% |
| מעל 6,000,000 | 10% |
** הטבלה מציגה את מדרגות מס רכישה 2025 כפי שפורסמו על ידי רשות המיסים ומתעדכנות בדרך כלל אחת לשנה.
דוגמאות לחישוב מס רכישה
דירה יחידה – שווי 2,300,000 ₪
-
עד 2,120,000 ₪ – פטור מלא.
-
על היתרה 180,000 ₪ (2,300,000 – 2,120,000) משולם מס של 3.5%.
-
חישוב: 180,000 × 3.5% = 6,300 ₪.
סה״כ מס רכישה: 6,300 ₪ בלבד.
דירה יחידה – שווי 3,000,000 ₪
-
עד 2,120,000 ₪ – פטור מלא.
-
על החלק שבין 2,120,001 – 2,525,000 ₪ (405,000 ₪) משולם 3.5% = 14,175 ₪.
-
על החלק שבין 2,525,001 – 3,000,000 ₪ (475,000 ₪) משולם 5% = 23,750 ₪.
-
סה״כ מס רכישה: 37,925 ₪.
דירה נוספת – שווי 2,300,000 ₪
-
כל הסכום מחויב בשיעור 8%.
-
חישוב: 2,300,000 × 8% = 184,000 ₪.
סה״כ מס רכישה: 184,000 ₪.
דירה נוספת – שווי 7,000,000 ₪
-
על 6,000,000 ₪ משולם מס 8% = 480,000 ₪.
-
על היתרה 1,000,000 ₪ משולם מס 10% = 100,000 ₪.
-
סה״כ מס רכישה: 580,000 ₪.
כפי שניתן לראות, ההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת דרמטי. דירה יחידה עשויה ליהנות מפטור כמעט מלא עד סכום מסוים, בעוד דירה שנייה נושאת שיעור מס גבוה על כל השווי.